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房貸成數不如預期怎麼辦？簽約前先算清楚鑑價與現金缺口
買房時，比起一直追問『最高可以貸多少』，我們易捷更想先確認另一件事：如果銀行少貸一成，這筆差額補得出來嗎？補完以後，手上還留得下生活費和預備金嗎？
房貸成數為什麼會和原本預期不同？
因為「最高八成」是方案上限，不是銀行對每一個人的承諾。銀行會一起看收入、負債、信用、還款來源與房屋鑑價，最後核出的成數、年限、寬限期和利率，都可能和一開始的口頭試算不同。
財政部在青安 3.0 問答集寫得很清楚：銀行仍須依授信 5P 原則，綜合評估借款人的條件與還款能力，不是每案都能拿到最高額度、最高八成、最長 40 年或 5 年寬限期。一般房貸也是同樣的道理，試算只是起點，正式核貸才是答案。
還有一個常被忽略的差別：成交價是你和賣方談出的價格，銀行鑑價是銀行對擔保品的判斷。兩個數字不一定相同。就算收入沒有問題，只要銀行鑑價較保守，實際可借金額仍可能下降。
簽約前，現金缺口要怎麼算？
別直接拿成交總價乘八成，就當成最後答案。比較穩的做法，是多算一組保守版本：鑑價少一點、成數再少半成到一成，然後把稅費、裝潢和緊急預備金一起放進去。
以下是一個情境示例，不代表任何銀行核貸承諾：
| 項目 | 原本預期 | 保守情境 |
|---|---|---|
| 房屋成交總價 | 1,800 萬元 | 1,800 萬元 |
| 銀行認定基礎 | 1,800 萬元 | 鑑價 1,700 萬元 |
| 預估貸款成數 | 80% | 75% |
| 可貸金額 | 1,440 萬元 | 1,275 萬元 |
| 需準備的價款差額 | 360 萬元 | 525 萬元 |
| 比原預期多出的現金 | — | 165 萬元 |
這 165 萬元還沒有包含契稅、代書、規費、保險、裝潢、家電與搬家。真正該準備的自有資金，可以用這個方式抓：
自有資金＝成交總價－保守核貸金額＋交易稅費＋裝潢家電＋緊急預備金
新北市 2026 年第 1 季房貸負擔率仍達 55.30%。這不是說每個家庭都會花掉一半收入，而是提醒買方：房價略有盤整，不等於負擔自然變輕。核貸少一點、利率多一點，壓力都會回到同一份收入上。
預售屋貸款不足，就可以直接解約嗎？
不一定。能不能解除、差額要怎麼補，要看實際契約、貸款是誰洽定，以及不足的原因可歸責於哪一方，不能只靠一句「貸不到就退」。
內政部的預售屋定型化契約規定，若由賣方洽定的貸款少於預定金額，會依「不可歸責於雙方、可歸責於賣方、可歸責於買方」分別處理。以不可歸責於雙方的情況為例，差額是否超過原預定貸款金額 30%，會影響分期清償或解除契約的選項；若可歸責於買方，契約可約定買方在不少於 30 天的期限內補足差額。
與其把法條整段背起來，更要緊的是簽約前把契約第19點看懂。銀行是自己找的，還是建商洽定的，處理方式可能不同；如果核貸不足和收入、信用或新增負債有關，也可能被認定是買方因素。
預售屋契約依法至少要有五日審閱期。真正需要協商的貸款條件，要明確寫進契約或個別磋商條款，不能只留在銷售現場的一段對話。個案若已經發生爭議，應帶完整契約與往來紀錄向地政機關、消保單位或專業律師確認。
簽約前，怎麼把核貸風險降到最低？
先做銀行預審，再談總價；至少準備一組保守情境，而且把重要條件留下書面。預審不是保證，但能讓你比較早看到問題。
實際做法可以照下面這個順序走：
先整理自己的財務資料。
把薪資、獎金、其他收入、信用卡分期、信貸、車貸與保證債務一次列出。
帶著具體物件問兩家以上銀行。
不只報總價，也提供地址、屋齡、坪數、用途與預計簽約時間；沒有標的的概算，參考價值有限。
不要拿最高試算當購屋上限。
用較低鑑價與較低成數再算一次，確認多補一成仍不會動用生活預備金。
把貸款條件寫進契約。
特別是預定貸款金額、貸款不足的處理、補款期限與解除條件。口頭說「應該沒問題」，出了問題最難證明。
再算一次沒有寬限期的月付。
只看前幾年繳息，會把真正的長期負擔往後藏。
如果你簽約之後才新增信貸、換工作、收入型態改變，或同時替別人作保，原本的預審也可能失去參考性。從簽約到撥款之間，財務狀況不要隨便大幅變動。
哪些人現在更不適合把貸款抓到最滿？
收入不固定、自備款剛好花光、非得貸滿八成才交得了屋，或成交價明顯高過附近相似物件，這幾種情況都要多留一點安全距離。不是不能買，只是不能拿最順利的版本當唯一版本。
尤其是預售屋買方，簽約和交屋可能隔了幾年。當初的收入、利率、銀行水位與市場鑑價，都可能改變。你需要的不是猜幾年後銀行會不會放寬，而是現在就知道：最壞情況來時，自己有沒有第二套方案。
第二套方案不是去借更貴的信貸補洞。它應該是降低總價、增加自有資金、延後購買，或保留足夠時間處理原有資產。買房可以等，沒有準備好的尾款不會自己消失。
最後還是要問：買完之後，日子過不過得下去？
一間房能不能買，不能只看銀行願意借多少。銀行在算它的風險；買方真正要算的，是頭期、稅費和裝潢付完以後，未來幾年的生活會不會被壓得太緊。
房子最後還是住在每天關上門之後的空間。總價如果把現金流吃光，再好的採光、格局和地段，都會先被焦慮蓋過去。
先算出保守核貸金額，再決定要看哪個總價帶。這個順序看起來慢一點，走到交屋時卻比較不會手忙腳亂，手上也還有選擇。
如果你正在看房，可以先做這件事：把成交總價、七成與八成貸款、鑑價少 5%、利率增加 0.5 個百分點、沒有寬限期等情境放在同一張表。最保守的那一欄仍繳得下去，才比較接近你的安全總價。
資料來源
- 財政部國庫署｜青安 3.0 問答集，查閱日期：2026 年 8 月 23 日。
- 內政部不動產資訊平台｜115 年第 1 季房價負擔能力統計，查閱日期：2026 年 8 月 23 日。
- 內政部｜預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，查閱日期：2026 年 8 月 23 日。
- 行政院消費者保護處｜預售屋契約查核結果，查閱日期：2026 年 8 月 23 日。
易捷興業建設公司
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