買房時，很多人卡住的其實不是預算， 而是這個問題：
「我要選新房，還是舊房？」
新房子看起來舒服、社區新；
舊房子可能地點更好，但屋齡偏高。
兩邊各有優點，也各有風險。
與其急著比較哪個好，
不如先問自己這三件事。
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第一件事：你在意的是「住得久」，還是「換得動」？
在台灣，房子其實沒有法律規定
「使用年限到了就不能住」。
但大家常說的「屋齡」，
其實來自三個不同系統的看法。
從工程與結構角度來看
以 RC（鋼筋混凝土）建築為例：
• 設計使用年限約 50 年
• 有些公共工程、重大建築會做到 60 年以上
這個「50 年」的意思是：
在正常使用與維護下，
結構安全至少可以維持這個水準。
它不是：
• 50 年就會倒
• 50 年就不能住
• 50 年一定要拆
事實上，台灣目前 40～60 年仍在正常使用的老屋非常多。
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第二件事：市場怎麼看這個屋齡？
雖然法律不限制，
但市場會「分類」。
在實際買賣中，大家心裡大致是這樣區分的：
• 0–10 年：新屋／新成屋
• 10–20 年：中古屋（接受度高）
• 20–30 年：老屋（開始有折價壓力）
• 30 年以上：高齡屋（流通性明顯下降）
超過 30 年後，
問題通常不是「能不能住」，
而是買方開始考慮：
• 管線老化是否影響安全
• 電梯、外牆、公設的維修成本
• 買方變少，轉手難度提高
這些因素，
都會直接影響你未來的選擇彈性。
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第三件事：銀行怎麼看這間房子？
這是最現實、
也最容易被忽略的一點。
銀行看的不是：
你住得舒不舒服，
而是：
在貸款期間內，
這間房子還剩多少安全性與流通性？
實務上常見的狀況是：
• 屋齡越高 → 貸款成數越低
• 屋齡越高 → 貸款年期越短
在台灣，住宅貸款年期多半以 30 年為上限。
銀行評估時，並不是只看你能不能還，
而是會同時思考：
「等貸款還完時，
這間房子大概幾歲了？」
因此你會看到：
• 新屋常見可貸 30 年
• 老屋可能只剩 20 年，甚至 15 年
也因為這樣，
表面上總價較低的老屋，
實際資金壓力反而可能更大。
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為什麼大家這幾年特別在意「年限」？
因為現在買房的人，
想的早就不只是「住不住得下去」，
而是：
• 這間房子，我會住多久？
• 十年、二十年後，我還有沒有換屋的彈性？
• 未來出售時，資產會不會明顯縮水？
而這份焦慮，
也和台灣的居住環境有關。
台灣位在地震帶，
隨著地震發生頻率提高、資訊越來越透明，
大家開始更在意：
• 建築結構
• 耐震設計
• 施工年代
也更清楚知道——
房子老不一定不能住，
但不同年代的建築，
在耐震法規、消防規範與風險成本上，確實不一樣。
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所以，新舊房怎麼選？
關鍵從來不是新或舊，
而是這個選擇，
在時間過去之後，
能不能幫你留下彈性，而不是增加負擔。
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